万菱广场  不是没有人收养的孩子

时间：2010-02-26　　新闻来源：
作者：田骁 蒋佳伽




　　一次至关重要的拍卖却在程序上出现了问题，真相究竟是怎样的？

万菱广场坐落在广州市解放南路39号，其前身是亿安广场。由于牵涉广州社保案，5年之前，它还与中诚广场、合银广场并称为广州市三大烂尾楼。

　　经过一次拍卖，命运多舛的亿安广场更换了主人，重新焕发生机。如今，坐落于闹市区的广场拥有上千家商铺，大厦人流云涌，已丝毫看不出曾经的落寞。

　　然而，2月1日，有知情人向本刊记者透露：“那次至关重要的拍卖在程序上是有问题的，也直接损害了其他竞拍者的利益。”

　　低于市场价值的拍卖

　　亿安广场位于广州市解放南路与一德路交界处，于1999年建成，楼高36层，总建筑面积11万平方米。早在1994年初，时任广州市社会保险公司经理的刘雨宏经手审批社保基金2.69亿元投入亿安广场项目，后因改变规划，发展商资金紧张导致项目烂尾，而刘雨宏也因挪用社保基金被判刑。广州社保案发，使得亿安广场在其后很长一段时间里都无人问津，成为广州“著名”的烂尾楼之一。

　　直到2003年10月24日，一场由广州市君通拍卖有限公司和广东创利拍卖有限公司联合举行的拍卖会，在广州产权交易所举行，标的物正是亿安广场。这次拍卖的起拍价是6.5亿元，最后以5.48亿元成交，之后更名为万菱广场。

　　《拍卖成交确认书》显示，买家是万菱实业（深圳）有限公司，在2004年2月27日，交易双方又鉴定了《关于<拍卖成交确认书>的补充确认书》,将《关于<拍卖成交确认书>的补充确认书》中的权利义务由万菱实业（深圳）有限公司转给广州市万菱置业有限公司承担。

　　5.48亿元的成交价在当时令很多业内人士感到意外，早在2003年8月20日，有关方面就委托评估机构评估亿安广场的市值，评估价为10.6亿元。

　　最后期限之前的抵押

　　据了解，万菱公司在拍卖成交后，只支付了部分拍卖款。2004年10月24日，支付拍卖余款的最后期限已到，万菱公司却未能按时交纳拍卖款余额。广州中院为此向广州市万菱置业有限公司发过两次《催缴函》。经广州市万菱置业有限公司与广州中院协商，广州中院于2004年4月中旬给广州市国土资源及房屋管理局（下称广州市国土房管局）发出（2002）穗中法执字第00435号《协助执行通知书》，要求将广州亿安广场房地产发展有限公司所有的国有土地使用证（穗府国用（1997）字第特025、026号，面积4251平方米及穗国土建用字（1997）第417号面积5636平方米）过户给广州市万菱置业有限公司。

　　该《通知书》写道：“由于被执行人（广州亿安广场房地产发展有限公司）无自觉履行义务，本院委托拍卖了亿安广场，现正在申请办理土地使用权有关产权的过户手续。但由于买家尚未付清拍卖款，为了确保该宗交易的安全，以维护各方当事人合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定，请贵局（广州市国土房管局）办理过户手续。”

　　知情人认为，在买家广州市万菱置业有限公司尚未付清拍卖款的情况下，就将该地块的国有土地使用证过户给广州市万菱置业有限公司这种做法本身就存在争议，这既违反了《拍卖法》等有关法律，又违反了《亿安广场拍卖规则》第二十二条，该条规定是“如竞得拍卖标的者未履行《拍卖成交确认书》约定的任何义务，竞得拍卖标的者已经交付的拍卖佣金和履约定金不予退还，委托人有权通过拍卖或其　　　　　　　　 他方式将拍卖标的再次转让；如已交付的履约金不足以补偿拍卖人及委托人因此而遭受的损失（包括但不限于再次转让拍卖标的所获转让价款低于本次拍卖成交价部分），竞得拍卖标的者对其差额承担连带赔偿责任。”

　　随后，广州市国土房管局在办理国有土地证过户的同时，将土地的上盖物同时也过户给了广州市万菱置业有限公司。

　　据广州市国土房管局给本刊记者的复函《关于亿安广场项目的情况介绍》称：“我局在2004年4月收到广州中院的《协助执行通知书》后，2004年6月，广州市万菱置业有限公司向我中心申请办理上述土地及上盖物的交易过户手续。我局交易登记中心按照广州中院的生效法律文书及万菱公司的申请给予办理交易过户手续，核发新的《国有土地使用证》，并按市中院的要求在《国有土地使用证》上注记‘该项目尚欠土地出让金本金，先行办理该项目土地使用权交易过户手续，广州中院执行局将在交易过户及土地登记手续完成后30日内，将土地出让金本金划入我局出让金专户’。”

　　广州市国土局副局长黄文波对本刊记者解释：“根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第三条国土资源、房地产管理部门在协助人民法院执行使用权、房屋时，不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。我局认为是严格按照现行法律法规及司法部门《协助执行通知书》要求，办理‘万菱广场’项目交易过户及抵押登记的。该交易过户是司法行为而不是我局的行政行为”。

　　黄文波说：“至于办理土地过户时同时给土地上盖物过户，那是依照‘房随地走’的原则办理过户的。”

　　《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十三条规定：“土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。”

　　“空手套白狼”之疑

　　在取得万菱广场的所有权之后，万菱公司便向中国银行（香港）有限公司办理了抵押贷款。据广州市国土房管局的有关资源显示，抵押贷款的时间是2004年12月29日至2006年2月8日。

　　2005年12月，广州市万菱置业有限公司又要将其已抵押给中国银行（香港）有限公司的万菱广场再次抵押给香港恒生银行，为此向广州市对外贸易经济合作局提出申请，并得到批准。

　　知情人说：“当初的《拍卖规则》并没允许竞拍者拿拍卖标的物到银行抵押贷款，并以贷款缴交拍卖款这种付款方式。假如当时允许这种方式，那么竞拍的门槛会降低，会有更多的人参与拍卖。因此这种‘空手套白狼’的做法明显对其他竞拍人不公平。同样，这种做法会因门槛太高参与竞拍的人太少而使拍卖款降得过低。因为这次拍卖款的所得与国有资产偿还有关，直接造成巨额国有资产流失。”