清远政府  你们不能官逼民反

2009-12-24 00:28:34　来源: 南方网(广州)　

核心提示：广东清远开发商刘国庆欲以每亩35万元补偿款拿地，被当地村委会断然拒绝，随后土地被政府以每亩3万元征走。为讨回怀疑被违规征用的土地，刘国庆带领村民屡次上访，两度遭停水停电，政府给“签名费”封嘴。工程开工后，上百村民前往工地抗议。



南方农村报12月24日报道 6年前，一家名为益民公司的房地产开发企业购得位于广东清远市清城区北江二路的两块土地，每平方米地价超过5000元。在2003年的清远，这个数字让拥有公司50%股权的刘国庆平生第一次陶醉于“地王”称号带来的美好感觉中。

然而，在涉足地产行业20多年之后的2009年，这位41岁男子持续上扬的生命曲线，于这一年陡然而跌。

2009年，曾经风光无限的“地王”，不得不在两个“战场”中疲惫地往来穿梭。而在角色的频繁转换中，失败也成了他的宿命。

一场案值超过5000万元的土地产权诉讼，让刘国庆与公司合伙人对簿公堂，不料刘却连连败诉，过亿资产几乎损失大半。

而为了讨回怀疑被当地政府违规征用的200多亩土地，刘国庆带领本居民小组村民屡次上访，数度碰壁。受跟踪，遭“胁迫”，加诸地产巨贾身上，为刘国庆的2009年增加了许多传奇色彩。

每亩35万元开发被否

“地王”大闹征地会场

清远市清城区凤城街道清郊社区后岗三居民小组村民，这是开着宝马车的刘国庆经常会忘记的另一个身份。不过，2009年的一场征地运动，却让刘国庆体会到了农民角色的真实分量。

2009年1月15日，清郊社区居委会会议室中黑压压地坐满了人，包括后岗三居民小组在内的部分村民正在聆听有关部门负责人侃侃而谈飞来湖征地的重大意义。

飞来湖，这个刚刚诞生不久的地名，正在被清远人逐渐熟知。根据相关规划，2年之后，一块完全由人工开挖的辽阔水域，将成为清远市清城区与清新县城新的地理界标。

媒体称，总投资7亿元、由3046亩湖区公园、道路建设用地和3296亩湖区周边商业居住开发建设用地组成的飞来湖项目，将成为清远的“新名片”，堪称东方“日内瓦”。

与飞来湖工程同时起步的，是一项地跨两个县区、涉及数十个村(居)委会声势浩大的征地工作。后岗三居民小组的178亩农业用地，也难逃被飞来湖项目吞噬的命运。

凭着地产商敏锐的政策嗅觉与商业眼光，对于这块毗邻北江、地处新老城区交界的区域，刘国庆也已垂涎三尺。早在飞来湖项目开发风声初起之时，刘国庆便向清郊社区居委会提出土地开发意向，一张口便开价每亩补偿35万元。

优越区位优势带来的巨大升值潜力，让刘国庆在提出上述价格时，并没有一丝踌躇。他相信，当林立的楼盘环抱着飞来湖时，承托这些高档住宅小区的土地价值将至少会翻6个“筋斗”，达到每亩220万元的高位。

刘国庆对飞来湖的热情之火，却被官员的断然拒绝所迅速浇灭。对方的理由是，飞来湖项目将由当地政府统一规划开发。

虽然求地未果，但是刘国庆此后仍然密切关注着飞来湖项目开发的一举一动。

1月15日，从征地会议上传出的消息，却让刘国庆这个多次从农民手上“拿地”的资深地产商，也不免大吃一惊。根据有关负责人的说法，清郊社区此次被征土地共计1600余亩，补偿标准参照省有关文件执行，每亩约3万元。

当天并未与会的刘国庆在获悉相关情况之后，于下午4时左右突然冲进会场，在打断了相关官员的讲话之后，刘国庆抢过麦克风，向在场人员大声宣称此次征地并没有获得相关批文，属违法征地，严重损害群众利益。随后，刘国庆便拂袖而去。

此时，会议已经接近尾声。刘国庆的闹会之举，恰恰触发了部分村民积蓄多时的不满情绪。由于认为补偿标准太低，担心社保、留用地等承诺会沦为空头支票，在刘的一番“慷慨陈词”之后，许多村民也提前退场以示抗议。“补偿标准每个人平摊下来才1万3000多元，生一场大病差不多就花光了。”后岗三居民小组的一位村民事后对记者说。

“被签名”后得“签名费”

讨地两度遭停水停电

出乎刘国庆意料之外的是，自己的闹会行动并没有让政府的此次征地“流产”。1月16日，一份份由各居民小组组长与凤城街道共同签署的征地协议顺利出炉。据清郊社区党支部书记称，协议是以当天的征地会议内容为基础，签名同意征地的人数均占各居民小组的“绝对多数”。

然而，12月18日，后岗三居民小组村民却反复向记者谈论自己“被签名”的尴尬遭遇。来自这些人的说法与官方大相径庭，他们表示当天至少有50%的村民对飞来湖征地投了反对票。而带头用脚投票的刘国庆，也在一份同意征地的签字名单上找到了自己的名字。“很多签名都是假冒的。”刘国庆说。

接下来发生的事情更让刘国庆等人匪夷所思。1月18日，即征地协议签订后的第三天，有人从车窗外将一叠总数为460元的人民币扔给刘国庆。对方告诉他，这是征地“签名费”。

此后，一种说法开始在拿到所谓“签名费”的村民中流传。在飞来湖征地工作中，凡是同意签名达到法定数量而完成征地任务的居民小组，可获得20万元的奖励金。“有人想堵我们的嘴。”一些居民如此猜测着这笔钱的功用。

不过，在清郊社区相关负责人的口中，上述款项发得“清清白白”。据其介绍，在征地工作完成后，上级部门按照每亩1000元标准向各居委会发放了“征地协调费”。完成1600多亩征地任务的清郊社区，共有160余万元款项入账。随后，居委会将款项发放到每一位村民手中，但“只有签名的人才能拿到，不签名的拿不到”。

签名费的出现，在一定程度上冲淡了部分村民对飞来湖征地中“被签名”的不满情绪。然而，2个多月后，有关部门的征地行为再度升级，超出了居民的忍耐底线。

3月27日，后岗三居民小组位于飞来湖山庄东侧的19.3亩集体用地，被以“整合资源”的名义征用。与之前不同的是，层级更低的清郊社区居委会代替凤城街道成为此次征地的合同甲方。更让村民无法接受的是，这不仅是后岗三居民小组集体农用地的仅存硕果，而且小组刚刚投入近80万元准备对其进行开发，但合同约定的征地补偿款只有63万元，并且明确规定“不安排返还用地”。

一场讨地维权行动，在后岗三居民小组已经不可避免。

作为后岗三居民小组的土著居民，刘国庆成为此次维权行动的领头人。而飞来湖征地中的诸多“硬伤”，也让刘国庆在维权之初沉浸在乐观的情绪之中，当然事后证明这种乐观相当盲目。

在飞来湖征地中，广东省国土资源厅于2008年8月28日作出的《关于清远市清城区凤城街道办事处2007年度第一批次城镇建设用地的批复》文件(以下简称“批文”)，作为反驳“未批先征”说法的核心法理依据，而被相关部门数次援引。

不过，刘国庆从中发现，批文允许将凤城街道所属田龙社区、古城社区、沙田社区和清郊社区等属下集体农用地转为建设用地的批准面积为46.0127公顷(约690亩)。然而，在2009年1月份的大规模征地中，仅清郊社区就被协议征用土地1600余亩。

从2009年3月开始，刘国庆就率领村民辗转于省市区各相关部门之间。然而，近10次上访，非但没能取得任何成果，他个人的正常生活反而被打乱了。

1月15日，就在大闹征地会场的当天，刘国庆就接到了一个电话，对方声称怀疑其存在超生、偷税漏税等违法行为，将对他采取措施。第二天中午，多辆面包车聚集在刘国庆居住的清新县城某小区门前。当天晚上，刘国庆家中被停水停电。

6月20日前后，在得知刘国庆可能进京上访的消息之后，有关部门再次派员对刘的住宅进行监视，刘家的水电供应也被掐断。在刘国庆作出不会上访的保证之后，其生活才恢复平静。

预公告土地开工建设

罢村官政变匆匆收场

在刘国庆等人的反复追问下，2009年6月25日，清远市国土资源局清城区直属分局在一份信访答复函中承认，年初凤城街道飞来湖项目的主要征地依据是清远市国土资源局于2008年11月发出的一份《征收土地预公告》，该局并责成凤城街道办“在未完善用地手续前不能动工”。

手持上述答复函，刘国庆看到了峰回路转的曙光。他知道，《征收土地预公告》只是在土地报批之前的预备程序，并不能作为征收土地的法律依据。而这也足以证明至少在2009年1月份集中签订征地协议时，飞来湖项目相当一部分土地其实并未拿到农地转用的“通行证”。

然而，7天之后的7月1日，飞来湖项目动工的号角便被吹响，后岗三居民小组上百人前往工地进行了和平抗议。

随后，刘国庆将讨还土地的希望，寄托在法律途径上。然而，只有掌控后岗三居民小组的公章，相关诉讼请求才能获得法院受理。这一现实困境，使发动一场旨在罢免原居民小组领导人的“政变”，成为刘国庆等人的必然选择。

7月19日，后岗三居民小组村民以“在飞来湖征地过程中冒充村民签字，形成假决议”为理由，强行结束了原小组长等三人的任期。

随后，权力真空被同时推选出来的代理小组长及临时理财小组成员所填补。不过，仅仅10天之后，遭罢免的居民小组前领导人向当地警方报警。因“涉嫌扰乱社会治安”，后岗三居民小组新的治理者被强行驱逐出办公地点。

12月18日，清郊社区居委会负责人向南方农村报记者表示，没有上级有关部门参加的任何罢免及选举活动，“均属无效”。

房地产商眼中的征地——农地变房地升值32倍 农民却不能分享土地增值

从田园牧歌到城市“石屎森林”，农民与买房者被牢牢拴在了土地开发链条的一头一尾。就在万千农民慨叹征地补偿款难以消除生存之虞时，比刘翔跑得还快的房价，也让无数城市白领只得望楼兴叹。

从低廉的征地款到高昂的楼价，在这场土地增值魔术中，政府与地产商究竟如何默契配合？一年艰辛的维权历程，地产商与农民角色的双重投射，让刘国庆不得不重新审视自己浸润多年的行业。

南方农村报：您从事房地产20多年，开发用地也绝大部分来自农民。此番经历过后，您是否反思过自己开发的那些地在征地过程中，是否也曾存在侵害农民权益的违规行为？

刘国庆：我一般是通过购买其他房产企业的转让用地来获得地源，因此和被征地农民并没有过多直接接触。唯一的一次例外是2002年，我委托清城区某街道征用农民约100亩土地，现在该幅土地的市场低价已高达每平方米5000元，从农民手上的拿地价格每平方米只有70多元，而这个价格在当时已经算很高了。

那次征地由街道办具体负责，我没有参与。但前后用了两个多月的时间才尘埃落定。此次飞来湖征地一两天便大功告成，如此“高效率”让我都有些瞠目结舌。

南方农村报：未批先征的土地，能够保证开发商获得完整的产权吗？

刘国庆：只要能拿到国有土地使用权证，地产商是不会在乎政府究竟通过何种手段进行征地的，也不看重是否有国土部门的批文。一般来说，无论是会否属于违规征地，政府均能向开发商提供有效的国土证，而且很少被“秋后算账”。

南方农村报：政府与开发商，究竟谁是土地商业开发的最大赢家？

刘国庆：这个很难说。在整个过程中，政府相对处于更加强势的地位。因为国有土地拍卖底价的定价权掌握在政府手中。而只要能有利润，无论政府开出多高的拍卖底价，开发商都能够接受。

因此，必须指出的是，部分地方政府才是最大的炒地者。开发商只是囤地、藏地。

开发商委托政府征地的情况又不一样。因为不需要拍卖，开发商拿地价格会远远低于市场价。不过这种形式一般与官商勾结相伴生，其中官员的灰色收入数额惊人。

南方农村报：在国有土地拍卖中，支付给农民的征地补偿款究竟能占到多大比例？

刘国庆：以飞来湖征地为例。征地补偿款每亩3万多元，即使算上失地农民的社保等各种成本支出，绝对不超过6万元。全部手续办妥，政府方面需支出的成本也不过每亩28万元。


而如果拍卖给开发商，现在每亩200万都有人要。也就是说，真正支付给农民的的土地成本只占最终拍卖价格的3%左右。再去除拍卖费用、课税等项目，每亩拍卖土地将至少为政府带来近170万的纯收益。

南方农村报：这些土地成本又如何摊分到最终的房价中呢？

刘国庆：每亩200万拍到的土地，以一个20层的楼盘为例，每平方米约需分摊土地成本600元，建筑成本1800元，连同报建、税收、利息等各种费用一同计算，每平方米的总成本大约2500元左右。而按照目前房地产行业100%的平均利润率计算，可以推算出两年后飞来湖周边商用住宅价格大约为每平方米5000元左右。而届时，失地农民拿着人均1万多元的征地补偿款，则只能买到不足2平方米的方寸空间。

(本文来源：南方农村报 )