江南评述 雇人看房为时不远
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简介：
江南评述 雇人看房为时不远
2010年01月23日 星期六 17:25
随着美国房市泡沫的破灭，很多人都在问一个问题：中国房市的泡沫何日会破？在他们眼里，中国房市的泡沫要比美国房市的泡沫巨大得多。
可是令人惊奇的是，中国的房价不跌还涨，让人大跌眼镜。同时也产生了两种相反而极端的态度：一种盲目认为中国特殊，可以高枕无忧，甚至自诩为政策对头、体制优越，沾沾自喜；一种则过度悲观，以为势如危卵，暴跌在即。
其实这两种态度都缺乏基本分析的基础。
首先从房市泡沫说起。一般人心目中的泡沫，无非是对房价增长过快以及房价与收入增长之间的不成比例有一种直观的不安和未雨绸缪，预期会出现房价暴跌。在对比中美两国的情况时，就容易直接类推，以为如果在某一个市场里因为工资只上涨10%，房价却上涨100%，而产生房市泡沫并随即破灭，那么在另一个市场里，也就同时可以期待一旦工资只上涨10%而房价上涨100%，就一定会出现泡沫破灭。
机械地持有这种心态，会对中国房价持高不下大惑不解，甚至产生各种幻觉。
有必要对中美房市的根本格局和异同展开对比分析，才能作出清醒的结论。
先来看看美国的房市。首先它是一个成熟的市场，在最近这次因为次贷而引爆的金融风暴之前，其实一直处于相当成熟的阶段，甚至在融资贷款方面也比其他市场经济国家更为周密。
随着市场规律的运作，它的基本情形可以用一串简单数字来模拟形容为下列格局：譬如有100户家庭，60多户拥有自己的住房，30余户租用房屋。每年大致又新增添一户家庭，于是又新建一所住房。新房上市后，因为条件好，售价比一般旧房要贵，所以只有某位经济条件好的家庭能够买得起，同时卖出自己的原有房。由此而引发了一系列的二手房交易，一般会有四五户家庭通过买卖二手房而改善居住条件。房产市场热的时候甚至会有六户家庭参与，市场冷的时候也有三户家庭参与。
除极少数家庭以外，绝大多数买房的家庭都要靠向银行借贷来交付购买住房的费用。日后若是不能按期还款，银行则没收其住房，并通过市场迅速将抵押房产拍卖来回收贷款本金和利息。随着经年累月这样市场化的运转，三分之二拥有住房的家庭仍然还都没有还完贷款。由于这样成熟的市场化程度、新房与二手房比例以及银行及时回收抵押房、拍卖收回部分现金弥补贷款损失，才使得所谓房市泡沫的压力如此巨大。一旦房价回落，牵连千家万户，不说人人自危至少是涉及所有贷款户，每家都得重新掂量还款计划与手中房产是否物有所值。
再来看看中国房市的基本格局。从1980年代以来，住房改革基本导向为私有化和市场化，尤其是1998年7月3日国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》后，原属 政府和国有企事业单位所有的公房迅速通过廉价销售转化为私有住房。根据2005年全国1%人口抽样调查数据，中国城镇家庭住房的各类比例大约是：自建房40%，购商品房为18%，购经济适用房6%，购原公房19%，租原公房和租商品房18%，其他4%。
自建房主要是在大城市郊区和中小城镇，一般在城区所占比例很小，随着土地制度和住房改革对自建房增加了限制，所占比例可以基本忽略不计，这样重新调整后实际上就是全国城市约三分之一家庭租房和三分之二家庭自有住房，与美国的比例基本差不多，甚至略高。或者说是大约三成租房，三成购买原公房，一成购买经济适用房，三成购买商品房。而且由于当初通过私有化廉价购买了公房的人基本没有贷款，目前有房户中仍然处于还款阶段的比例远比美国三分之二这样的一个比例要小得多。
其次，二手房市场起步很晚、规模有限，每年市场销售面积中新房与二手房的比例和美国完全是相反的，高达三比一、二比一而不是一比三、一比六。
以北京为例，2005年，北京住房买卖成交35万套和4079.2万平方米，其中存量房交易仅仅为7万套（其中含3.9万套二手商品住房和3.1万套已购房改公房）和712.5万平方米，存量住房交易仅占全部住房交易的约20%。而美国国家统计局的数据表明：2005年美国住房存量约为12437.7万套，2005年新竣工住房为193.2万套，增量仅仅相当于存量部分的1.55%。从市场交易规模来看，2005年美国新建独立住房全年交易量为128.3万套，而存量部分二手房交易为618万套，前者相当于后者的20.7%，几乎与北京市的数据成反比。
这意味着中国住房贷款规模仍然不大，负有住房贷款家庭比例不高。例如中大恒基2007年北京存量住房市场分析表明，全款购房客户占总体比重达43%。而在新房市场全款购房也存在一定比例。而且贷款买房者多为中高收入阶层，并且很多得到了父母和岳父母等帮助支付首付和偿还贷款，违约风险较低。
这样，中国的住房市场格局与美国房市迥异，即使看似相同程度的市场泡沫压力，其实际社会压力却要小得多，所以不能与美国攀比，以为中国房市泡沫破灭在即。
何况中国房市贷款机制与美国也大相径庭，除去放款相对保守以外，中国国有银行与美国私营银行的行为方式准则也不完全相同，在信贷规模、利率和准入门槛方面受到了政府的极大管制。除非中央政府看到形势严峻，勒令银行收回贷款，导致房屋低价拍卖，房价急剧下降，压力才会传递到银行和房主身上，否则银行和房主则会拖到事情有转机之时，因而房市泡沫亦可以暂缓破灭。
这样说，并不意味着我们认为中国房市泡沫可以永不破灭。
事实上中国的局部地区如海南、深圳等地也曾经历过房市泡沫破灭，但那里的具体情况恰恰从反面证明了我们的上述分析的合理性。与中国城市的普遍情况甚至以及美国的情况不同，那些全新的开发地区，恰恰是购买新房者人人背负房债的基本格局，也就是说要比美国房市的基本格局更加超前的市场化运作，人人化作“房奴”深陷其中，这样的住房市场对于房市泡沫压力的承受能力比美国还要低，所以远在美国房市泡沫破灭之前就老早破灭了。何况当时中央政府对银行贷款的态度亦有所不同，由于是局部地区，时间较早，没有及时承担对银行的压力，却反而是督促银行清理债务，也就更加使当地房市的泡沫迅速破灭。
总而言之，通过上述中美房市基本格局的对比，我们不仅可以看清中国房市泡沫何以迟迟不破的原因，更可以看到它潜在的、未来的危害。
中国房市基本格局的现状实际上让我们看出，中国住房改革从理论到实践虽然经历了大约三十个年头，其市场化程度其实尚浅，千万不要被数十年前公房迅速私有化的表象所迷惑，天真地相信市场已在一夜中形成。当时大家都有了房不等于年轻一代长成后也可以到市场上去购房。实际上，随着房市泡沫的迅猛增长，年轻一代去市场购房的希望日趋渺茫。
于是我们面临这样的两难境地：一方面，房市泡沫迟迟不破的根本原因在于市场的尚未形成和不成熟，而另一方面，我们又不停地正走在通往成熟市场的道路上。例如，近年来北京的新房二手房销售比例已经从近乎四比一减少到几乎一比一。随着我国住房市场的发展成熟，住房交易量和结构正在发生迅速的改变，特别是上海、广州、深圳等部分城市存量住房交易量正在接近甚至逐渐超过新建商品房交易量。既然房市泡沫不破的原因在于市场尚未成熟，这样与日俱增的泡沫岂不是犹如一颗定时炸弹，一俟市场成熟之日即是泡沫破灭之时。
说到底，通过私有化而一夜形成的所谓市场，其实本质上更接近于赌场而非市场。通往赌场的大客车往往在收费十块钱的同时赠送十块钱的餐券和价值十块钱的赌筹，但这赌筹必须掏出十块钱现金方能生效。中国房市里通过私有化拥有住房的人眼见手里的房子以几何级数迅猛增值，虽然感觉良好，但除非另有所居却不能将手中的房屋套现，其情形与前往赌场的人颇为相近。即使手中被赠与的赌筹从十块涨至百块千块，仍然套不了现，又有何干。
这种虚幻的增值假象除了增加心理刺激之外一无用场。如果说有过任何实际效用，那恐怕就是在过去的几年里因为所谓财富增值效应而刺激了消费，对整体经济增长有过一定程度的积极作用。如果是那样的话，在抑制房市泡沫时就不能不投鼠忌器，唯恐有损整体国民经济增长。可是毕竟鼠害是要为患的，不能坐视不顾。
近日来，我们听说，有人预测，说是2010年中国房市再涨20%根本不成问题。这其实恰恰正是问题之所在。尽管由于上述所分析的原因中国房市泡沫至今不破，但我们切不可熟视无睹或者推波助澜，可是又不宜过度强行压抑并导致泡沫的瞬间破灭。
唯一的希望是在保持房价稳定的同时等待市场的成熟，例如通过扩大二手房市场继续降低新房二手房销售面积的比例，逐步调整到类似美国的一比四、一比五的程度。对宏观调控政策的最大挑战也正在于如何才能抑制房价的暴涨而又不引发它的暴跌。
这需要群策群力，认真研究，小心规划，逐步实行。借鉴美国的经验，我们认为逐步出台征收物业税应该是可行的积极措施——既可抑制投机购买，防止市场过热，又利于社会公正，减少贫富不均。更可以局部先行，逐步推开，并随机调整税额，促使房价稳定，避免大起大落。
总之，应该以稳定为目标，而不是一味地乐见其涨。无论是民众还是政府决策部门，尤其是所谓经济学家，都必须小心翼翼、如履薄冰，切不可妄言涨跌——除非你是一个投机者，企图在价格波动的巨澜中谋取暴利。
（作者朱小棣为美国哈佛大学住房研究所高级研究员，易成栋为中国中央财经大学副教授）
2010年01月23日 星期六 17:25
随着美国房市泡沫的破灭，很多人都在问一个问题：中国房市的泡沫何日会破？在他们眼里，中国房市的泡沫要比美国房市的泡沫巨大得多。
可是令人惊奇的是，中国的房价不跌还涨，让人大跌眼镜。同时也产生了两种相反而极端的态度：一种盲目认为中国特殊，可以高枕无忧，甚至自诩为政策对头、体制优越，沾沾自喜；一种则过度悲观，以为势如危卵，暴跌在即。
其实这两种态度都缺乏基本分析的基础。
首先从房市泡沫说起。一般人心目中的泡沫，无非是对房价增长过快以及房价与收入增长之间的不成比例有一种直观的不安和未雨绸缪，预期会出现房价暴跌。在对比中美两国的情况时，就容易直接类推，以为如果在某一个市场里因为工资只上涨10%，房价却上涨100%，而产生房市泡沫并随即破灭，那么在另一个市场里，也就同时可以期待一旦工资只上涨10%而房价上涨100%，就一定会出现泡沫破灭。
机械地持有这种心态，会对中国房价持高不下大惑不解，甚至产生各种幻觉。
有必要对中美房市的根本格局和异同展开对比分析，才能作出清醒的结论。
先来看看美国的房市。首先它是一个成熟的市场，在最近这次因为次贷而引爆的金融风暴之前，其实一直处于相当成熟的阶段，甚至在融资贷款方面也比其他市场经济国家更为周密。
随着市场规律的运作，它的基本情形可以用一串简单数字来模拟形容为下列格局：譬如有100户家庭，60多户拥有自己的住房，30余户租用房屋。每年大致又新增添一户家庭，于是又新建一所住房。新房上市后，因为条件好，售价比一般旧房要贵，所以只有某位经济条件好的家庭能够买得起，同时卖出自己的原有房。由此而引发了一系列的二手房交易，一般会有四五户家庭通过买卖二手房而改善居住条件。房产市场热的时候甚至会有六户家庭参与，市场冷的时候也有三户家庭参与。
除极少数家庭以外，绝大多数买房的家庭都要靠向银行借贷来交付购买住房的费用。日后若是不能按期还款，银行则没收其住房，并通过市场迅速将抵押房产拍卖来回收贷款本金和利息。随着经年累月这样市场化的运转，三分之二拥有住房的家庭仍然还都没有还完贷款。由于这样成熟的市场化程度、新房与二手房比例以及银行及时回收抵押房、拍卖收回部分现金弥补贷款损失，才使得所谓房市泡沫的压力如此巨大。一旦房价回落，牵连千家万户，不说人人自危至少是涉及所有贷款户，每家都得重新掂量还款计划与手中房产是否物有所值。
再来看看中国房市的基本格局。从1980年代以来，住房改革基本导向为私有化和市场化，尤其是1998年7月3日国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》后，原属 政府和国有企事业单位所有的公房迅速通过廉价销售转化为私有住房。根据2005年全国1%人口抽样调查数据，中国城镇家庭住房的各类比例大约是：自建房40%，购商品房为18%，购经济适用房6%，购原公房19%，租原公房和租商品房18%，其他4%。
自建房主要是在大城市郊区和中小城镇，一般在城区所占比例很小，随着土地制度和住房改革对自建房增加了限制，所占比例可以基本忽略不计，这样重新调整后实际上就是全国城市约三分之一家庭租房和三分之二家庭自有住房，与美国的比例基本差不多，甚至略高。或者说是大约三成租房，三成购买原公房，一成购买经济适用房，三成购买商品房。而且由于当初通过私有化廉价购买了公房的人基本没有贷款，目前有房户中仍然处于还款阶段的比例远比美国三分之二这样的一个比例要小得多。
其次，二手房市场起步很晚、规模有限，每年市场销售面积中新房与二手房的比例和美国完全是相反的，高达三比一、二比一而不是一比三、一比六。
以北京为例，2005年，北京住房买卖成交35万套和4079.2万平方米，其中存量房交易仅仅为7万套（其中含3.9万套二手商品住房和3.1万套已购房改公房）和712.5万平方米，存量住房交易仅占全部住房交易的约20%。而美国国家统计局的数据表明：2005年美国住房存量约为12437.7万套，2005年新竣工住房为193.2万套，增量仅仅相当于存量部分的1.55%。从市场交易规模来看，2005年美国新建独立住房全年交易量为128.3万套，而存量部分二手房交易为618万套，前者相当于后者的20.7%，几乎与北京市的数据成反比。
这意味着中国住房贷款规模仍然不大，负有住房贷款家庭比例不高。例如中大恒基2007年北京存量住房市场分析表明，全款购房客户占总体比重达43%。而在新房市场全款购房也存在一定比例。而且贷款买房者多为中高收入阶层，并且很多得到了父母和岳父母等帮助支付首付和偿还贷款，违约风险较低。
这样，中国的住房市场格局与美国房市迥异，即使看似相同程度的市场泡沫压力，其实际社会压力却要小得多，所以不能与美国攀比，以为中国房市泡沫破灭在即。
何况中国房市贷款机制与美国也大相径庭，除去放款相对保守以外，中国国有银行与美国私营银行的行为方式准则也不完全相同，在信贷规模、利率和准入门槛方面受到了政府的极大管制。除非中央政府看到形势严峻，勒令银行收回贷款，导致房屋低价拍卖，房价急剧下降，压力才会传递到银行和房主身上，否则银行和房主则会拖到事情有转机之时，因而房市泡沫亦可以暂缓破灭。
这样说，并不意味着我们认为中国房市泡沫可以永不破灭。
事实上中国的局部地区如海南、深圳等地也曾经历过房市泡沫破灭，但那里的具体情况恰恰从反面证明了我们的上述分析的合理性。与中国城市的普遍情况甚至以及美国的情况不同，那些全新的开发地区，恰恰是购买新房者人人背负房债的基本格局，也就是说要比美国房市的基本格局更加超前的市场化运作，人人化作“房奴”深陷其中，这样的住房市场对于房市泡沫压力的承受能力比美国还要低，所以远在美国房市泡沫破灭之前就老早破灭了。何况当时中央政府对银行贷款的态度亦有所不同，由于是局部地区，时间较早，没有及时承担对银行的压力，却反而是督促银行清理债务，也就更加使当地房市的泡沫迅速破灭。
总而言之，通过上述中美房市基本格局的对比，我们不仅可以看清中国房市泡沫何以迟迟不破的原因，更可以看到它潜在的、未来的危害。
中国房市基本格局的现状实际上让我们看出，中国住房改革从理论到实践虽然经历了大约三十个年头，其市场化程度其实尚浅，千万不要被数十年前公房迅速私有化的表象所迷惑，天真地相信市场已在一夜中形成。当时大家都有了房不等于年轻一代长成后也可以到市场上去购房。实际上，随着房市泡沫的迅猛增长，年轻一代去市场购房的希望日趋渺茫。
于是我们面临这样的两难境地：一方面，房市泡沫迟迟不破的根本原因在于市场的尚未形成和不成熟，而另一方面，我们又不停地正走在通往成熟市场的道路上。例如，近年来北京的新房二手房销售比例已经从近乎四比一减少到几乎一比一。随着我国住房市场的发展成熟，住房交易量和结构正在发生迅速的改变，特别是上海、广州、深圳等部分城市存量住房交易量正在接近甚至逐渐超过新建商品房交易量。既然房市泡沫不破的原因在于市场尚未成熟，这样与日俱增的泡沫岂不是犹如一颗定时炸弹，一俟市场成熟之日即是泡沫破灭之时。
说到底，通过私有化而一夜形成的所谓市场，其实本质上更接近于赌场而非市场。通往赌场的大客车往往在收费十块钱的同时赠送十块钱的餐券和价值十块钱的赌筹，但这赌筹必须掏出十块钱现金方能生效。中国房市里通过私有化拥有住房的人眼见手里的房子以几何级数迅猛增值，虽然感觉良好，但除非另有所居却不能将手中的房屋套现，其情形与前往赌场的人颇为相近。即使手中被赠与的赌筹从十块涨至百块千块，仍然套不了现，又有何干。
这种虚幻的增值假象除了增加心理刺激之外一无用场。如果说有过任何实际效用，那恐怕就是在过去的几年里因为所谓财富增值效应而刺激了消费，对整体经济增长有过一定程度的积极作用。如果是那样的话，在抑制房市泡沫时就不能不投鼠忌器，唯恐有损整体国民经济增长。可是毕竟鼠害是要为患的，不能坐视不顾。
近日来，我们听说，有人预测，说是2010年中国房市再涨20%根本不成问题。这其实恰恰正是问题之所在。尽管由于上述所分析的原因中国房市泡沫至今不破，但我们切不可熟视无睹或者推波助澜，可是又不宜过度强行压抑并导致泡沫的瞬间破灭。
唯一的希望是在保持房价稳定的同时等待市场的成熟，例如通过扩大二手房市场继续降低新房二手房销售面积的比例，逐步调整到类似美国的一比四、一比五的程度。对宏观调控政策的最大挑战也正在于如何才能抑制房价的暴涨而又不引发它的暴跌。
这需要群策群力，认真研究，小心规划，逐步实行。借鉴美国的经验，我们认为逐步出台征收物业税应该是可行的积极措施——既可抑制投机购买，防止市场过热，又利于社会公正，减少贫富不均。更可以局部先行，逐步推开，并随机调整税额，促使房价稳定，避免大起大落。
总之，应该以稳定为目标，而不是一味地乐见其涨。无论是民众还是政府决策部门，尤其是所谓经济学家，都必须小心翼翼、如履薄冰，切不可妄言涨跌——除非你是一个投机者，企图在价格波动的巨澜中谋取暴利。
（作者朱小棣为美国哈佛大学住房研究所高级研究员，易成栋为中国中央财经大学副教授）
