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三十头中心村 下棋能否越过楚河汉界
案       由: 审理法院:
发布时间: 2009-05-09 11:25:55 点击次数: 0
摘            要:  
       论证要点1:两份建筑开发中心村的合同是否有效?
论证要点2:三十头村委会在履行合同中是否存在违约或过错责任?
简介:
三十头中心村 下棋能否越过楚河汉界
 
论证要点1:两份建筑开发中心村的合同是否有效?
论证要点2:三十头村委会在履行合同中是否存在违约或过错责任?
 
背景材料之一:2004年10月15日,安徽省长丰县三十头村委会(甲方)与安徽省新华诚房地产开发有限责任公司在合肥市签订协议书,双方确认在长丰县委、县政府、县扶贫办、县规划局及三十头乡政府的规划选址下,决定在三十头乡三十头村所在地用地150亩,建造三十头中心小康村。双方主要协议如下:1、甲方负责征用建设用地,负责办理用地手续;2、乙方在此宗地上建房出售,本着让利于民的宗旨,第一期工程每平方米售价650元,乙方付给甲方每平方米计110元,甲方用于区内征地、绿化、基础设施、水电增容、道路费用,乙方每平方米得款540元,用于建造房屋;3、随着市场变化,甲乙双方有权将房屋售价提高,在每平方米650元的基础上上调,上调部分由甲乙双方按照1﹕1的比例分成;4、乙方所建房屋如果需要办理房产证,由甲方提供相关手续,费用由购房者自理。
 
背景材料之二:2005年8月8日,上述协议人再次签订了“中心村开发建设协议书”,双方确认根据长丰县扶贫开发领导小组[2004]24号文件《关于三十头中心村规划建设的批复》,经友好协商,决定在2004年10月15日合作协议的基础上,甲方同意将前一协议确定的150亩土地交乙方开发建设中心村。双方主要协议如下:1、甲方出地约150亩,按照每亩7.8万元的价格交给乙方开发,其地价构成包括国家征地的各项费用、补偿农民土地相关费用;2、甲方负责协调有关土地、规划、报建、水电增容、垃圾处理等事项,费用由乙方承担;3、甲方负责将项目用地办至中心村名下,并办理购房户的房产证;4、乙方出资建设,按照中心村规划建设方案和图纸要求进行施工;5、乙方负责营销、维修服务、道路管网水电设施安装,承担工程质量相应的法律责任;6、甲乙双方应当恪守协议原则,依法办事,通力合作,如有违约,应承担相应经济法律责任。
 
背景材料之三:2006年5月18日,长丰县三十头乡人民政府向县规划局递交了“关于申办天仙湖乡村花园项目规划的报告”,主要内容如下:根据长丰县[2004]24号《关于三十头乡三十头村中心村规划建设的批复》,三十头村已经开工建设中心村,定名为“天仙湖乡村花园”,该项目已经被长丰县5431行动计划列为重点建设项目。项目用地约150亩,采取自筹资金、招商引资等办法争取在三年内建成。为了依法规范,保证项目顺利建成,特申请办理项目规划,并在县土地局、规划局、房产局等部门办理相应手续。
 
背景材料之四:2006年10月23日,合肥市国土资源局[2006]8号文件作出“土地行政处罚决定书”,被处罚人系上述协议签订单位。处罚内容如下:你们以中心村改造的名义,于2004年10月15日签订协议约定合作开发长丰县三十头乡三十头村的集体土地,由三十头村委会负责办理征地手续,新华诚房地产开发有限公司负责建房。2004年底已经进行开发,目前9幢住宅楼和部分别墅占地45.69亩,符合长丰县三十头乡土地利用总体规划,并已对外预售了部分房屋。以上行为违反了《土地管理法》第43条的规定,我局依照《土地管理法》第76条、42条的规定,拟对你们的土地违法行为作出如下行政处罚:1、罚款609203元,双方各承担一半;2、没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施。该行政处罚业已生效。
 
背景材料之五:2007年7月13日,三十头村委会出具欠款凭据,确认欠新华诚公司代建中心村一期工程款4315600元,并注明工程面积待决算为准。
 
背景材料之六:2007年8月30日,长丰县人民政府办公室组织召开了协调会议,形成14号会议纪要。内容简要如下:鉴于县法院已经执行了市土地局的行政处罚,县法院裁定没收的建筑物和设施全部移交三十头乡处理,确保国有资产不再流失,要求乡政府抓紧该项目的后续处理合法合规。
 
争议焦点:三十头村委会意见:1、2004年10月15日双方协议已被第二份协议即2005年8月8日双方签订的协议所取代,而第二份协议是一种合作开发建设房屋的关系,利润共享,风险同担,新华诚开发公司无约定的权利主张代建费用;2、合肥市国土局已经认定双方开发建设的项目构成违法,且已生效,并正强制执行,双方均系违法主体,新华诚公司向三十头村委会索取代建工程款亦无法律依据;3、至于给予新华诚的欠具,系在双方受到行政处罚后,施工人员遂对开发公司支付工程款项的能力不予信任,为了社会稳定,三十头村出具欠款凭证,希望以此证明新华诚公司具有偿还债务的能力;4、欠据上特别注明工程面积待决算后为准;即此表明,双方涉案工程尚未决算,新华诚在决算之前主张债权,依据不足。
新华诚开发公司意见:1、两份协议虽然有所联系,但是各自独立,协议人的权利义务并不相同,不能用第二份协议取代第一份协议;2、无论是代建合同,还是共同开发合同,均约定系三十头村委会负责办理征地事宜,合同本身并不违法,三十头村委会未能及时办理征地手续,应当承担违约赔偿责任;3、至于三十头村委会解释出示欠据的背景情况,意图否定其欠据的法律效力,没有任何事实依据和法律依据,不予采信;另外,没有决算的原因在于对方,且不阻碍对方承诺支付建筑费用;4、合肥市国土局的行政处罚虽然已经生效,但并不影响合同的有效性,新华诚开发公司要求继续履行合同,并要求三十头村委会承担违约赔偿责任。
 
 
委托专家论证单位:安徽林达律师事务所
 
 
2008年8月26日

附民事起诉书_