谢爱梅法官 墙角数枝梅凌寒独自开
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简介：
谢爱梅法官 墙角数枝梅凌寒独自开
——承德宽广超市集团有限公司、华时金服项目管理有限公司房屋买卖合同纠纷
审审查与审判监督民事裁定书
案 由 房屋买卖合同纠纷
发布日期 2019-12-27
中华人民共和国最高人民法院民事裁定书
（2019）最高法民申3595号
再审申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人)：承德宽广超市集团有限公司，住所地河北省承德市双桥区承德商城负一层。
法定代表人：陈珍财，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：张紫薇，河北骥腾律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨月臣，北京市大都律师事务所律师。
被申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人)：承德县中泰房地产开发有限公司，住所地河北省承德县下板城镇板城大街。
法定代表人：刘婧晗，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：郑伟，北京市中银律师事务所律师。
被申请人（一审第三人、二审上诉人)：华时金服项目管理有限公司，住所地河北省承德市宽城满族自治县宽城镇滨河街天宝小区74号底商。
法定代表人：于桂香，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：田婷婷，北京市雍和律师事务所律师。
再审申请人承德宽广超市集团有限公司（以下简称宽广集团公司）因与被申请人承德县中泰房地产开发有限公司（以下简称中泰公司）、华时金服项目管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省高级人民法院(2019)冀民终429号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
宽广集团公司申请再审称，（一）宽广集团公司与中泰公司于2016年12月22日签订的《房屋买卖合同》，具备房屋买卖合同所必须的全部内容，并非预约合同。二审判决将《房屋买卖合同》认定为预约合同缺乏依据。首先，《房屋买卖合同》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，而非预约买卖的意思表示。其次，《房屋买卖合同》关于另行签订《商品房预售／买卖合同》的约定是出于商品房买卖合同格式备案的特殊要求。再次，二审判决认为另行签订合同时不排除对某些合同内容（如房屋面积）再行协商和变更的可能，与案件事实相悖。双方房屋买卖的权利义务，已经在《房屋买卖合同》完全体现，如果没有备案的形式要求，双方根本无需另行订立格式合同。最后，区分预约合同和正式合同，应当看当事人的意思表示及该合同是否具备可履行性，预约合同的特征是不具备可履行性，需要通过再行订立正式合同对权利义务予以确认。案涉《房屋买卖合同》对价格、面积、价款支付、房屋交付的约定都是明确的，可以履行。即使另行签订格式合同，也具备房屋买卖合同关系的一切要素。可见，另行签订《商品房预售／买卖合同》，只是备案需要，而非形成买卖合同法律关系的需要。（二）二审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）第二条、第五条规定认定本案法律关系及双方权利义务，适用法律错误。上述法律条文适用的前提是，双方当事人签订的协议是“认购书、订购书、意向书、备忘录等预约合同”，二审判决适用上述规定对案涉《房屋买卖合同》进行定性，适用法律明显错误。根据《商品房买卖合同司法解释》第一条规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。案涉《房屋买卖合同》符合该条款的规定，且双方不存在日后备案时变更《房屋买卖合同》条款的可能。宽广集团公司根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定申请再审。
中泰公司提交意见称，（一）宽广集团公司与中泰公司于2016年12月22日签订的《房屋买卖合同》性质为预约合同，正式的《商品房预售/买卖合同》并未签订。宽广集团公司与中泰公司签订《房屋买卖合同》时，案涉标的物正在建设中，不能签订本合同，合同明确约定在中泰公司取得《商品房预售许可证》后签订正式的《商品房预售/买卖合同》。正式合同签订后，宽广集团公司才履行付款义务，并且宽广集团公司有权指定其他自然人作为买方，与中泰公司签订买卖合同。《房屋买卖合同》不具有可履行性。此外，中泰公司未收到购房款，宽广集团公司虽然交付了定金，但是在签订正式的《商品房预售/买卖合同》后，才能转为购房款。二审判决认定案涉《房屋买卖合同》为预约合同并无不当。（二）宽广集团公司在房屋交付期未届满时，认为中泰公司不能按照约定交付房屋，从而不与中泰公司签订正式的《商品房预售/买卖合同》，系违约行为。宽广集团公司的再审申请应予驳回。
本院经审查认为，本案再审审查争议的焦点问题是：二审判决认定宽广集团公司与中泰公司于2016年12月22日签订的《房屋买卖合同》是预约合同，是否具有事实和法律依据。
预约系指当事人约定将来签订合同的合同。中泰公司与宽广集团公司于2016年12月22日签订的《房屋买卖合同》第4.1条约定：“……取得《商品房预售许可证》后，甲方（中泰公司）应立即与乙方（宽广集团公司）签订正式《商品房预售／买卖合同》，面积以经过房产相关部门测量为准。《商品房预售／买卖合同》签订后7日内，乙方向甲方支付至总房款的30%……”该条明确了双方当事人在案涉商品房取得《商品房预售许可证》后，签订正式合同，案涉《房屋买卖合同》具有预约合同的特征。宽广集团公司主张，《房屋买卖合同》内容完备，可以履行，关于另行签订《商品房预售／买卖合同》的约定只是完善备案手续。对此，本院认为，判断预约合同的关键是当事人是否有签订新合同的意思表示，而不仅看内容是否完备。案涉《房屋买卖合同》内容虽然较为详尽，但是双方签订之时，案涉房屋尚未取得预售许可证，付款时间取决于房屋取得《商品房预售许可证》和签订正式《商品房预售／买卖合同》的时间，仍然具有不确定性。从《房屋买卖合同》的内容看，并不能认定签订正式合同仅系基于备案程序的需要。二审判决认定案涉《房屋买卖合同》为预约合同，并无不当。
二审判决并未适用《商品房买卖合同司法解释》第二条规定，其适用的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”该条系对预约的效力、违反预约的违约责任进行规定。案涉《房屋买卖合同》虽然未使用“认购书、意向书”等名称，但是约定另行订立合同，具有预约合同的基本特征，二审判决适用上述规定并无不当。《商品房买卖合同司法解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”该条系对如何认定名为商品房买卖认购书，实为商品房买卖合同进行规定，对于预约和本约的定性亦提供了认定标准，二审判决予以适用，并无不当。
综上，宽广集团公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
驳回承德宽广超市集团有限公司的再审申请。
审判长 谢爱梅
审判员 刘银春
审判员 汪治平
二〇一九年九月二十九日
书记员 李雪薇
——承德宽广超市集团有限公司、华时金服项目管理有限公司房屋买卖合同纠纷
审审查与审判监督民事裁定书
案 由 房屋买卖合同纠纷
发布日期 2019-12-27
中华人民共和国最高人民法院民事裁定书
（2019）最高法民申3595号
再审申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人)：承德宽广超市集团有限公司，住所地河北省承德市双桥区承德商城负一层。
法定代表人：陈珍财，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：张紫薇，河北骥腾律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨月臣，北京市大都律师事务所律师。
被申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人)：承德县中泰房地产开发有限公司，住所地河北省承德县下板城镇板城大街。
法定代表人：刘婧晗，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：郑伟，北京市中银律师事务所律师。
被申请人（一审第三人、二审上诉人)：华时金服项目管理有限公司，住所地河北省承德市宽城满族自治县宽城镇滨河街天宝小区74号底商。
法定代表人：于桂香，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：田婷婷，北京市雍和律师事务所律师。
再审申请人承德宽广超市集团有限公司（以下简称宽广集团公司）因与被申请人承德县中泰房地产开发有限公司（以下简称中泰公司）、华时金服项目管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省高级人民法院(2019)冀民终429号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
宽广集团公司申请再审称，（一）宽广集团公司与中泰公司于2016年12月22日签订的《房屋买卖合同》，具备房屋买卖合同所必须的全部内容，并非预约合同。二审判决将《房屋买卖合同》认定为预约合同缺乏依据。首先，《房屋买卖合同》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，而非预约买卖的意思表示。其次，《房屋买卖合同》关于另行签订《商品房预售／买卖合同》的约定是出于商品房买卖合同格式备案的特殊要求。再次，二审判决认为另行签订合同时不排除对某些合同内容（如房屋面积）再行协商和变更的可能，与案件事实相悖。双方房屋买卖的权利义务，已经在《房屋买卖合同》完全体现，如果没有备案的形式要求，双方根本无需另行订立格式合同。最后，区分预约合同和正式合同，应当看当事人的意思表示及该合同是否具备可履行性，预约合同的特征是不具备可履行性，需要通过再行订立正式合同对权利义务予以确认。案涉《房屋买卖合同》对价格、面积、价款支付、房屋交付的约定都是明确的，可以履行。即使另行签订格式合同，也具备房屋买卖合同关系的一切要素。可见，另行签订《商品房预售／买卖合同》，只是备案需要，而非形成买卖合同法律关系的需要。（二）二审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）第二条、第五条规定认定本案法律关系及双方权利义务，适用法律错误。上述法律条文适用的前提是，双方当事人签订的协议是“认购书、订购书、意向书、备忘录等预约合同”，二审判决适用上述规定对案涉《房屋买卖合同》进行定性，适用法律明显错误。根据《商品房买卖合同司法解释》第一条规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。案涉《房屋买卖合同》符合该条款的规定，且双方不存在日后备案时变更《房屋买卖合同》条款的可能。宽广集团公司根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定申请再审。
中泰公司提交意见称，（一）宽广集团公司与中泰公司于2016年12月22日签订的《房屋买卖合同》性质为预约合同，正式的《商品房预售/买卖合同》并未签订。宽广集团公司与中泰公司签订《房屋买卖合同》时，案涉标的物正在建设中，不能签订本合同，合同明确约定在中泰公司取得《商品房预售许可证》后签订正式的《商品房预售/买卖合同》。正式合同签订后，宽广集团公司才履行付款义务，并且宽广集团公司有权指定其他自然人作为买方，与中泰公司签订买卖合同。《房屋买卖合同》不具有可履行性。此外，中泰公司未收到购房款，宽广集团公司虽然交付了定金，但是在签订正式的《商品房预售/买卖合同》后，才能转为购房款。二审判决认定案涉《房屋买卖合同》为预约合同并无不当。（二）宽广集团公司在房屋交付期未届满时，认为中泰公司不能按照约定交付房屋，从而不与中泰公司签订正式的《商品房预售/买卖合同》，系违约行为。宽广集团公司的再审申请应予驳回。
本院经审查认为，本案再审审查争议的焦点问题是：二审判决认定宽广集团公司与中泰公司于2016年12月22日签订的《房屋买卖合同》是预约合同，是否具有事实和法律依据。
预约系指当事人约定将来签订合同的合同。中泰公司与宽广集团公司于2016年12月22日签订的《房屋买卖合同》第4.1条约定：“……取得《商品房预售许可证》后，甲方（中泰公司）应立即与乙方（宽广集团公司）签订正式《商品房预售／买卖合同》，面积以经过房产相关部门测量为准。《商品房预售／买卖合同》签订后7日内，乙方向甲方支付至总房款的30%……”该条明确了双方当事人在案涉商品房取得《商品房预售许可证》后，签订正式合同，案涉《房屋买卖合同》具有预约合同的特征。宽广集团公司主张，《房屋买卖合同》内容完备，可以履行，关于另行签订《商品房预售／买卖合同》的约定只是完善备案手续。对此，本院认为，判断预约合同的关键是当事人是否有签订新合同的意思表示，而不仅看内容是否完备。案涉《房屋买卖合同》内容虽然较为详尽，但是双方签订之时，案涉房屋尚未取得预售许可证，付款时间取决于房屋取得《商品房预售许可证》和签订正式《商品房预售／买卖合同》的时间，仍然具有不确定性。从《房屋买卖合同》的内容看，并不能认定签订正式合同仅系基于备案程序的需要。二审判决认定案涉《房屋买卖合同》为预约合同，并无不当。
二审判决并未适用《商品房买卖合同司法解释》第二条规定，其适用的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”该条系对预约的效力、违反预约的违约责任进行规定。案涉《房屋买卖合同》虽然未使用“认购书、意向书”等名称，但是约定另行订立合同，具有预约合同的基本特征，二审判决适用上述规定并无不当。《商品房买卖合同司法解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”该条系对如何认定名为商品房买卖认购书，实为商品房买卖合同进行规定，对于预约和本约的定性亦提供了认定标准，二审判决予以适用，并无不当。
综上，宽广集团公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：
驳回承德宽广超市集团有限公司的再审申请。
审判长 谢爱梅
审判员 刘银春
审判员 汪治平
二〇一九年九月二十九日
书记员 李雪薇
